湖南法治報訊（通訊員 曹天宇 徐敦錕）隨著生活水平不斷提高，人們對物業(yè)服務的品質(zhì)要求越來越高，物業(yè)公司服務未到位，業(yè)主能否以此為由拒交物業(yè)費？業(yè)主未交物業(yè)費，物業(yè)公司能否停水停電？
基本案情：
2021年5月，田某、周某、石某在某商業(yè)步行街租賃門面，并通過該商業(yè)步行街業(yè)主委員會自愿與某物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務合同》。過程中，因物業(yè)公司存在“公共照明未完全開啟孔燈，空調(diào)調(diào)控溫度不足，電梯長時間維修”等服務不到位不及時的情況，三人以此為由拒交物業(yè)費，共計30696.72元。物業(yè)公司多次派人發(fā)出書面通知要求三人交納物業(yè)費，并對三人承包門面采取斷電等手段進行催交，進一步激化了矛盾糾紛，形成惡性循環(huán)。在多次交談無果后，物業(yè)公司將三人訴至龍山法院。
法院判決：
法院審理后認為，該物業(yè)公司與該商業(yè)步行街業(yè)主委員會自愿簽訂的《物業(yè)服務管理合同》真實有效，三人作為該商業(yè)步行街業(yè)主，該合同對其亦具有約束效力，在享受物業(yè)服務的同時，應該依據(jù)合同約定交納物業(yè)費。
被告以物業(yè)公司提供的服務存在瑕疵為由，拒絕交納物業(yè)費。法院認為，物業(yè)公司提供物業(yè)服務由多項內(nèi)容組成，是一個持續(xù)性的動態(tài)過程，服務對象是全體業(yè)主，具有公共性和長期性的特征，不應根據(jù)某一段時期的服務情況或單個、局部問題來否認物業(yè)公司所有服務，應根據(jù)所有業(yè)主的整體服務情況、持續(xù)狀態(tài)、全體業(yè)主的利益予以確認。但物業(yè)公司在履行物業(yè)服務合同過程中，確實存在不到位的情況，對三人經(jīng)營造成不便；在催繳物業(yè)費的過程中，采取停電的方式催收物業(yè)費用，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。
綜上，法院判決物業(yè)公司對物業(yè)費收取費用予以酌減30%，三人于十日內(nèi)向物業(yè)公司及時支付物業(yè)服務費用。
法官說法：
物業(yè)費是物業(yè)服務企業(yè)運營的基礎，業(yè)主及時交納物業(yè)費是應盡義務，更是維護社區(qū)正常運作和提升生活質(zhì)量的重要手段。物業(yè)服務企業(yè)有責任按照合同約定提供相應的服務，若其未履行職責，業(yè)主可以通過合法途徑，如協(xié)商、調(diào)解、投訴或法律訴訟等方式來維護自身權(quán)益。
物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)管理費。物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。本案中，物業(yè)公司存在服務瑕疵，但業(yè)主也不能以此為由拒絕交納物業(yè)費。同時，物業(yè)公司后續(xù)采取斷電催收的手段，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
法官提醒：物業(yè)服務既是事關群眾幸福感的“生活小事”，也是關系社會和諧穩(wěn)定的“民生大事”。物業(yè)公司與業(yè)主之間是互相依存的關系，全體業(yè)主應當及時履行交費義務，通過合法途徑維護自身權(quán)益；物業(yè)公司是全體業(yè)主的“生活管家”，應當按約提供相應服務，及有效修正與改進業(yè)主反映的問題，努力提升自身物業(yè)服務水平，避免“管家”變“冤家”。
法條鏈接：
《中華人民共和國民法典》第九百四十四條 業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
《最高人民法院關于審理物業(yè)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。
《物業(yè)管理條例》第四十一條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
責編：李穎
一審：曾金春
二審：伏志勇
三審：萬朝暉
來源：湖南法治報
